太原商业银行房贷政策收紧 公积金贷款放贷审核也趋于严格

10月开始，山西省城的多数购房者和置业顾问明显感觉商业银行房贷政策收紧。有购房者反映，“贷款审核更严格，流水审核很难通过。”置业顾问则因为客户不能贷款出现损失客户的情况，压力倍增。临近年底，银行放贷资金例行紧张。山西晚报记者也通过多个渠道证实，银行全面收紧贷款的消息属实。

A　房贷政策全面收紧

年末，省城楼市成交走淡的态势已成定局，而银行贷款收紧更是让楼市成交行情雪上加霜。本周，山西晚报记者以普通购房者的身份咨询了多家银行的贷款政策。多家银行个贷部门工作人员表示，目前针对首套房，房贷的首付成数都要求三成以上，虽然多数商业银行的首套房房贷利率仍按基准利率上浮10%，但已有部分银行将利率上浮到了基准利率的25%。针对二套房房贷，银行的利率普遍上浮15%，部分银行对不同资质的客户实行了分级，有的客户拿到的利率上浮幅度更高，首付达到总房款四成以上。而数月前，银行的二套房贷首付还仅需三成，上浮利率的水平也仅在15%-20%。

一位置业顾问表示，“从10月份开始，各银行参照同行开始收紧房贷。基准利率是4.85%，首套房上浮10%达到5.39%，二套房上浮12%达到5.45%。放款时间周期为一个月。政策收紧的表现不仅来自于首付和利率的变化，更多的是审批更为严格，比如民生银行、建设银行等银行，要求客户流水与收入相匹配，对贷款业主的单位性质、家庭征信记录等信息审查严格。”

山西晚报记者了解到，大型国企、正规企事业单位的职工，房贷业务相对好办理;相反，民营企业、小微企业、普通单位的员工，甚至行业发展不稳健的从业者、自由职业者，贷款相对不好办理。置业顾问告诉山西晚报记者，比如购房客户为运输行业私企的职工，他需要提供的银行流水更详细，审批更严格。如果流水不能满足偿还贷款的要求，银行审批的贷款额度就会缩水。

某股份制银行个贷部负责人表示，从去年年底到今年上半年，银行房贷经历了一段宽松的时期。不仅条件放宽、政策门槛降低，利率也有所降低。虽然从审核条件来看，门槛没有变化。但从今年10月开始，银行政策变了，各个月的放贷额度有明显调整，感觉政策收紧了不少。"

此外，公积金贷款的放贷审核也趋于严格。公积金缴存职工必须连续6个月且须在贷款当月缴存才视为规律缴存，否则会影响贷款。

B　房贷荒仍将持续

随着年底临近，各银行放贷额度再度由年初的宽松转为紧张，贷款发放周期有所波动。业内人士表示，股份制银行放贷时间会快一些，国有银行出现放款周期延长的情况。目前，房贷从提交申请到放款需要1个月时间，国有银行的周期更长。与此同时，公积金贷款放款时间需要两个月以上。

近日，国内民间金融调研机构发布《中国房贷市场11月度分析报告》。报告显示，对于首套房的房贷申请，16.75%的银行表示已停贷，6.37%的银行表示仍可执行八五折优惠，16.04%的银行执行九折利率优惠，44.58%的银行执行基准利率，16.27%的银行执行基准以上利率;对于二套房的按揭贷款，有16.8%的银行表示已经停止提供，执行1.1倍利率的银行占比70.91%，执行1.2倍及以上利率的银行占比12.26%。

业内人士直言，对于银行来说，发放贷款要考虑各类贷款的盈收利润行情，房贷利率上浮额度小，而一般小企业贷款利率却能达到基准利率上浮30%-40%。不论是时间还是资金的风险成本，房贷与其它贷款业务相比均不占优势。此外，今年房地产市场全国性走低，导致房贷风险与日俱增。与此同时，在各银行全年放贷额度一定的情况下，上半年透支的信贷额度，在年尾时必须呈现紧缩状态才能平衡。

也有房地产业内人士表示，楼市调控预期强烈使银行看空房地产后市，从政策角度分析，调控手段暂时不会放松，房贷收紧是淡市金融行业的必然选择。

C　房企损失两成多客户

接受山西晚报记者采访的一位置业顾问直言：“因银行放贷收紧的缘故，我起码损失了近三成客户。按售楼处回款要求，置业需要对客户的付款能力有把握，银行保证快速放款，否则置业顾问业绩会受到牵连，如因此产生退房、纠纷，置业顾问还得接受处罚。”所以，有付款风险的客户，置业顾问宁可不接。银行收紧房贷状态会持续多久不得而知。在此情况下，购房者买房需要筹集更多的首付款，要寻找更多的融资来源，还需要承担更高的融资成本。这对地产成交业绩的影响显而易见，同时对抑制房价起到一定的作用。

紧随利率市场化不可逆转地推进和房地产市场波动加大，房贷在银行个贷业务中的比重会不断下降。房贷原来受银行欢迎，最主要是因为安全性强、房价稳涨不跌，作为抵押物的房产，价值和贷款回报一直在增长。但随着楼市的波动性加大，尤其楼市炒作过度的城市，房价走跌将会带来抵押物房产的贬值，贬值额度甚至超过了贷款额度，银行面临房贷赔本的风险。

多家银行的个贷部门负责人透露，过去几年来，国内房地产业大发展，银监会将房贷的风险权重定为50%，这对资本金匮乏又处于大扩张阶段的中国银行业来说，是最大的放贷动力。但随着房产泡沫加大，这项政策已经开始受到质疑，在去年的《商业银行资本管理办法(征求意见稿)》中，二套房贷的风险权重从原来的50%大幅提高到60%。虽然最后的定稿取消了这一条，明确将个人住房抵押贷款风险权重回归到统一的50%，但可见无论是银行业界还是管理层，都开始重视房贷的风险防范。银行行为的变化，必然会影响到楼市的价格和产品结构，这个过程或将会长期持续。无论购房者、开发商还是政府，都需要考虑该如何适应眼前的楼市变化。

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